Poradnik
Praktyczna wiedza o rynku nieruchomości
Jak wycenić mieszkanie?
Wycena mieszkania to kluczowy etap przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości. Profesjonalna wycena opiera się na analizie cen transakcyjnych podobnych nieruchomości w okolicy, a nie na cenach ofertowych, które często są zawyżone.
Na co zwrócić uwagę:
- Lokalizacja — dzielnica, odległość od komunikacji, infrastruktura
- Stan techniczny budynku — rok budowy, materiał, stan klatki schodowej
- Standard wykończenia mieszkania — do remontu, po remoncie, deweloperski
- Piętro i ekspozycja — mieszkania na wyższych piętrach są droższe
- Układ funkcjonalny — ilość pokoi, powierzchnia, balkon, piwnica
Ceny transakcyjne vs ofertowe
Większość portali nieruchomości pokazuje ceny ofertowe, czyli te, za które sprzedający chcą sprzedać mieszkanie. Ceny transakcyjne — faktycznie zapłacone — są zwykle niższe o 5-15%. Nasza platforma bazuje wyłącznie na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych.
Cena ofertowa
- Cena oczekiwana przez sprzedającego
- Zawiera margines do negocjacji
- Może być nierealistyczna
- Łatwo dostępna w ogłoszeniach
Cena transakcyjna
- Faktycznie zapłacona kwota
- Potwierdzona aktem notarialnym
- Odzwierciedla realną wartość
- Dostępna z opóźnieniem 2-3 miesięcy
Jak analizować rynek?
Analiza rynku nieruchomości wymaga spojrzenia na dane z różnych perspektyw. Nie wystarczy porównać średnią cenę za metr kwadratowy — trzeba uwzględnić wiele czynników, które wpływają na wartość konkretnej nieruchomości.
Kluczowe wskaźniki:
- Średnia cena za m² — podstawowy wskaźnik porównawczy dla lokalizacji
- Mediana ceny — bardziej odporna na wartości skrajne niż średnia
- Liczba transakcji — pokazuje płynność rynku w danej lokalizacji
- Trend cenowy — kierunek zmian cen w ostatnich miesiącach
- Czas sprzedaży — ile średnio trwa sprzedaż mieszkania
Kupno mieszkania krok po kroku
Określ budżet
Sprawdź zdolność kredytową, uwzględnij koszty dodatkowe (notariusz, PCC, remont).
Zbadaj rynek
Przeanalizuj ceny transakcyjne w interesujących Cię lokalizacjach.
Obejrzyj mieszkania
Zwróć uwagę na stan techniczny, ekspozycję okien, sąsiedztwo.
Negocjuj cenę
Wykorzystaj dane o cenach transakcyjnych jako argument w negocjacjach.
Sprawdź dokumenty
Księga wieczysta, zaświadczenia, umowa deweloperska lub przedwstępna.
Sfinalizuj zakup
Podpisz akt notarialny, opłać PCC (2%), odbierz klucze.
Najczęstsze błędy kupujących
Kierowanie się tylko ceną ofertową
Ceny ofertowe są zawyżone średnio o 10%. Zawsze sprawdzaj ceny transakcyjne.
Pomijanie kosztów dodatkowych
Notariusz, PCC, remont — to nawet 5-10% wartości mieszkania.
Brak weryfikacji dokumentów
Zawsze sprawdź księgę wieczystą i stan prawny nieruchomości.
Decyzja pod presją czasu
Nie daj się nacisnąć — zawsze można znaleźć inną ofertę.
Ignorowanie stanu budynku
Sprawdź fundusz remontowy, planowane remonty, stan klatki schodowej.
Zbyt małe rozpoznanie okolicy
Odwiedź lokalizację o różnych porach dnia, porozmawiaj z sąsiadami.
Sprawdź ceny w Twojej lokalizacji
Skorzystaj z naszej mapy transakcji, aby poznać realne ceny mieszkań w interesującym Cię miejscu. Dane aktualizowane na bieżąco na podstawie aktów notarialnych.
Przejdź do mapy transakcji