Kalkulator opłacalności najmu

Ile naprawdę zarabia mieszkanie na wynajem po kosztach, podatku i racie kredytu.

Zakup

Cena zakupu zł

Koszty zakupu % ceny

PCC 2%, notariusz, pośrednik. Policz dokładnie.

Remont i wyposażenie zł

Najem

Czynsz najmu dla właściciela zł / mies.

Kwota, którą dostajesz od najemcy, bez opłat, które najemca płaci osobno (media, czynsz administracyjny refakturowany).

Czynsz administracyjny po stronie właściciela zł / mies.

Inne koszty roczne zł

ubezpieczenie, naprawy, zarządca

Pustostan % roku

5% ≈ 2,5 tyg. bez najemcy

Finansowanie

Wkład własny % ceny

100% = bez kredytu

Oprocentowanie %

Okres lat

Zakładany wzrost wartości nieruchomości % rocznie

Tylko do wariantu „ze wzrostem wartości”. Sprawdź ceny transakcyjne w swoim mieście.

Wynik

Miesięcznie na rękę po kosztach, podatku i racie

2 014,93 zł

bez kredytu

Rentowność brutto6,40%

Rentowność netto (?)3,71%

Zwrot z kapitału własnego (?)3,71%

Ze wzrostem wartości 3%6,48%

Zainwestowana gotówka651 000,00 zł

Okres zwrotu (bez kredytu)26,9 lat

Czynsz graniczny (?)881,99 zł

Podatek ryczałtowy rocznie3 100,80 zł

Rachunek roczny
Przychód z najmu po pustostanie 5%	36 480,00 zł
Koszty utrzymania czynsz administracyjny i inne	-9 200,00 zł
Ryczałt 8,5% 12,5% powyżej 100 000 zł przychodu	-3 100,80 zł
Dochód netto przed ratą	24 179,20 zł
Raty kredytu w tym odsetki 0,00 zł, kapitał 0,00 zł	-0,00 zł
Przepływ roczny po racie	24 179,20 zł

Uproszczenia: stały czynsz i koszty, brak amortyzacji (od 2023 r. najem prywatny rozlicza się tylko ryczałtem, bez kosztów), zwrot z kapitału liczony dla pierwszego roku kredytu. Ujemny przepływ nie musi oznaczać złej inwestycji, jeśli kapitał spłacany w racie i wzrost wartości go równoważą, ale wymaga dopłat z własnej kieszeni.

Brutto, netto, ROE

Brutto to roczny czynsz do ceny, liczba z ogłoszeń. Netto odejmuje pustostan, koszty i podatek i dzieli przez całą zainwestowaną kwotę. Zwrot z kapitału własnego pokazuje, ile pracuje Twoja gotówka, gdy resztę finansuje bank.

Podatek od najmu

Najem prywatny rozliczasz ryczałtem od przychodu: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki (limit wspólny dla małżonków to 200 000 zł). Opłaty, które najemca płaci za media i które przekazujesz dalej, nie są Twoim przychodem, jeśli umowa tak stanowi.

Do czego porównać

Obligacje skarbowe i lokaty dają dziś kilka procent bez pracy i ryzyka pustostanu. Najem wygrywa zwykle dzięki dźwigni kredytowej i wzrostowi wartości, przegrywa przy wysokich cenach zakupu i niskich czynszach. Sprawdź ceny transakcyjne zamiast ofertowych.