Wynajem czy zakup?

Majątek po latach: właściciel spłacający kredyt kontra najemca, który inwestuje wkład własny i różnicę w kosztach.

Zakup

Cena mieszkania zł

Wkład %

Oproc. %

Okres lat

Koszty zakupu %

Koszty właściciela zł / mies.

Czynsz administracyjny, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, naprawy. Media pomijamy, bo płaci je obie strony.

Wynajem

Czynsz najmu porównywalnego mieszkania zł / mies.

Założenia na przyszłość

Wzrost cen % / rok

Wzrost czynszów % / rok

Zwrot z inwestycji % / rok

lokaty, obligacje, fundusze

Horyzont lat

Koszt sprzedaży mieszkania na koniec % wartości

pośrednik, ewentualny PIT 19% przy sprzedaży przed upływem 5 lat

Po 10 latach

Różnica majątku właściciel vs najemca

76 380,03 zł

Po 10 latach właściciel ma większy majątek niż najemca.

Majątek właściciela 375 234,55 zł mieszkanie po kosztach sprzedaży minus kredyt, plus oszczędności

Majątek najemcy 298 854,52 zł zainwestowany wkład, koszty zakupu i różnice w wydatkach

Zakup wygrywa od5. roku

Gotówka na start141 000,00 zł

Rata kredytu3 033,93 zł

Właściciel płaci na start3 733,93 zł

Najemca płaci na start3 000,00 zł

Wartość mieszkania po okresie806 349,83 zł

Pozostały kredyt406 924,79 zł

Suma rat / suma czynszów364 071,60 zł / 412 699,68 zł

Obie strony wydają co miesiąc tyle samo: jeśli rata z kosztami jest wyższa od czynszu, najemca inwestuje różnicę; jeśli niższa, inwestuje ją właściciel. Wynik zależy głównie od założonego wzrostu cen i zwrotu z inwestycji, więc sprawdź kilka wariantów. Pomijamy podatek od zysków kapitałowych 19%, koszty przeprowadzek i wartość niematerialną własnego mieszkania.

Rok po roku

Rok	Wydatki właściciela / mies.	Czynsz / mies.	Wartość mieszkania	Kredyt do spłaty	Majątek właściciela	Majątek najemcy
1	3 733,93 zł	3 000,00 zł	618 000,00 zł	474 634,87 zł	124 825,13 zł	157 225,65 zł
2	3 754,93 zł	3 090,00 zł	636 540,00 zł	468 910,43 zł	148 533,37 zł	173 434,20 zł
3	3 776,56 zł	3 182,70 zł	655 636,20 zł	462 802,62 zł	173 164,49 zł	189 599,35 zł
4	3 798,84 zł	3 278,18 zł	675 305,29 zł	456 285,75 zł	198 760,38 zł	205 692,73 zł
5	3 821,79 zł	3 376,53 zł	695 564,44 zł	449 332,43 zł	225 365,08 zł	221 683,63 zł
6	3 845,42 zł	3 477,82 zł	716 431,38 zł	441 913,45 zł	253 024,99 zł	237 539,09 zł
7	3 869,77 zł	3 582,16 zł	737 924,32 zł	433 997,59 zł	281 789,00 zł	253 223,56 zł
8	3 894,84 zł	3 689,62 zł	760 062,05 zł	425 551,60 zł	311 708,59 zł	268 698,84 zł
9	3 920,67 zł	3 800,31 zł	782 863,91 zł	416 539,95 zł	342 838,04 zł	283 923,86 zł
10	3 947,27 zł	3 914,32 zł	806 349,83 zł	406 924,79 zł	375 234,55 zł	298 854,52 zł

Co przemawia za zakupem

Rata w części buduje majątek, a czynsz nie. Rata kredytu ze stałym kapitałem z czasem realnie maleje, czynsz zwykle rośnie. Mieszkanie chroni przed inflacją i daje stabilność. Im dłuższy horyzont, tym częściej wygrywa zakup.

Co przemawia za wynajmem

Koszty zakupu i sprzedaży (łącznie 5–8% ceny) zjadają zysk przy krótkim horyzoncie. Wkład własny zainwestowany na kilka procent rocznie pracuje. Elastyczność: zmiana miasta czy pracy bez sprzedaży mieszkania. Brak ryzyka spadku cen i wzrostu stóp.

Skąd wziąć liczby

Ceny i ich dynamikę sprawdź w cenach transakcyjnych, koszty zakupu w kalkulatorze notarialnym, ratę w kalkulatorze kredytu. Zwrot z inwestycji: obligacje detaliczne i lokaty dają dziś ok. 4–6% brutto.